Як продати квартиру в Україні: від підготовки до нотаріальної угоди
Покрокова інструкція з продажу квартири в Україні: які документи потрібні, як визначити ціну, чи потрібен рієлтор, як оформити завдаток, сплатити податки та провести угоду в нотаріуса.
Продаж квартири — це не лише публікація оголошення й зустріч із покупцем. Щоб угода відбулася вчасно та безпечно, потрібно заздалегідь перевірити документи, визначити ціну, підготувати житло до показів і погодити порядок розрахунків.
Шість етапів продажу квартири
Послідовність може змінюватися залежно від обставин, але для більшості продавців працює такий маршрут:
Які документи потрібні для продажу квартири
Правовстановлювальний документ
Насамперед потрібна підстава, на якій ви набули право власності на квартиру. Це може бути договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на житло після приватизації, договір міни, договір про поділ майна, рішення суду або інший документ, передбачений законом.
Важливо: документ пояснює походження права, а актуальну інформацію про зареєстроване право та обтяження нотаріус перевіряє за державними реєстрами.
Технічний паспорт та особисті документи
- Технічний паспорт з планом та характеристиками квартири. Нотаріус визначить, чи потрібен актуальний техпаспорт саме у вашому випадку. Якщо його немає або планування змінилося, зверніться до уповноваженого виконавця технічної інвентаризації.
- Паспорт або ID-картка продавця та РНОКПП (податковий номер) або відомості про нього. ID-картка не скасовує необхідності ідентифікувати податковий номер; винятки передбачені законом.
- Документи про сімейний стан: свідоцтво про шлюб, розірвання шлюбу та/або інші документи — залежно від обставин.
- Документи співвласників і представників, якщо вони беруть участь у продажу; у разі представництва — належна довіреність.
- Відомості про зареєстрованих осіб та за потреби документи щодо прав дітей, іпотеки, арештів та інших обмежень.
- Інформація про оціночну вартість — електронна довідка або зареєстрований звіт оцінювача.
Коли потрібна згода чоловіка або дружини
За загальним правилом квартира, придбана за спільні кошти під час шлюбу, є спільною сумісною власністю подружжя — навіть коли в договорі зазначена лише одна особа. Для її продажу зазвичай необхідна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Її можна оформити перед угодою або під час візиту до нотаріуса.
| Як набута квартира | Згода подружжя |
|---|---|
| Куплена під час шлюбу за спільні кошти | Зазвичай потрібна |
| Куплена до реєстрації шлюбу | Зазвичай не потрібна |
| Отримана особисто у дарунок | Зазвичай не потрібна |
| Отримана у спадщину | Зазвичай не потрібна |
| Приватизована одним із подружжя як особиста власність | Зазвичай не потрібна* |
| Куплена під час шлюбу за доведені особисті кошти | Потрібне підтвердження |
| Статус визначений шлюбним договором, поділом майна або судом | Залежить від документів |
* Для приватизації важливі дата набуття, правовий режим на той час та склад співвласників. Розлучення саме по собі не припиняє спільної власності на квартиру, набуту під час шлюбу.
Не плутайте згоду з довіреністю: згода підтверджує дозвіл на відчуження спільного майна, а довіреність надає повноваження діяти від імені іншої особи. Якщо квартира належить обом на визначених частках, необхідно окремо визначити, хто підписуватиме договір від імені кожного власника.
Квартира придбана до 2013 року? Перевірте реєстр
Із 1 січня 2013 року в Україні діє Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо право власності виникло раніше, воно може бути законним і без запису в сучасному реєстрі. Однак перед продажем це потрібно з'ясувати: нотаріусу необхідно встановити чинне право, а також перевірити обтяження.
Перевірити відомості можна через нотаріуса, ЦНАП чи інші офіційні канали доступу до ДРРП. Для вже оформлених після 2013 року прав також варто перевірити, чи немає арештів, іпотеки або невідповідностей у характеристиках.
Продавати самостійно чи звернутися до рієлтора?
Обидва варіанти можуть бути вдалими. Рішення залежить від того, скільки часу ви готові витратити, наскільки добре знаєте ринок і яку послугу реально надає агент.
Що дає хороший рієлтор
- Приймає дзвінки, відсіює нецільові звернення й організовує покази.
- Допомагає з ціною, фотографіями, текстом і просуванням оголошення.
- Може фінансувати рекламні розміщення в межах ексклюзивного договору.
- Веде переговори та допомагає погоджувати строки й умови продажу.
Чому вигідно продавати самому
- Ви самі керуєте ціною, комунікацією та розкладом показів.
- Відсутність агентської комісії може покращити загальну ціну для покупця.
- Не виникає залежності від якості роботи конкретного посередника.
- На KVADRAT можна розмістити пропозицію власника напряму.
Що варто врахувати про комісію
На окремих локальних ринках комісію рієлтора частіше сплачує покупець, але це не законодавче правило: порядок і розмір оплати визначаються домовленістю та договором. Ставка близько 5% трапляється, проте може бути іншою. Покупця цікавить загальна вартість: ціна квартири, супутні платежі й винагорода посереднику. Тому для власника відсутність комісії іноді створює простір для переговорів щодо ціни.
Рієлтор не замінює нотаріуса, державні реєстри або юридичну перевірку. Запитайте, які саме документи агент перевіряє до реклами, хто відповідає за фото і покази, де розміщується реклама та як звітується про результати. Якщо підписуєте ексклюзивний договір, зафіксуйте строк, комісію, рекламний бюджет, умови дострокового припинення й те, чи можете ви знайти покупця самостійно.
Фото, покази та комунальні платежі
Як підготувати житло до оголошення
- Приберіть зайві речі, відкрийте штори, забезпечте хороше освітлення.
- Зробіть чіткі горизонтальні фото кожного приміщення, кухні, санвузла, коридору, балкона та будинку зовні.
- Зазначте реальну площу, поверх, кількість кімнат, стан ремонту, опалення, меблі й техніку.
- Не приховуйте недоліків, перепланувань чи проблем із комунікаціями.
- Заплануйте час для дзвінків і показів. У перші дні після публікації звернень може бути особливо багато.
Чи обов'язково погасити комунальні борги?
Наявність заборгованості за комунальні послуги сама по собі не означає автоматичної заборони продажу. Проте покупець закономірно захоче розуміти, які рахунки закриті та хто погасить залишок. Домовленості краще оформити письмово; якщо через борг накладено арешт або інше обтяження, спочатку потрібно вирішити цю проблему.
Перевірте електроенергію, газ, холодну та гарячу воду, опалення, управління будинком, вивезення відходів та інші послуги. Підготуйте останні квитанції, виписки з банку або довідки постачальників. Зафіксуйте показники лічильників в акті приймання-передачі на дату передання квартири.
Завдаток чи аванс: у чому різниця?
Коли покупець визначився, але основний договір неможливо підписати одразу, сторони можуть погодити попередній договір та грошовий платіж. На ринку зустрічаються орієнтири близько 1–5% ціни квартири, але обов'язкової законом суми немає.
| Платіж | Що важливо знати |
|---|---|
| Аванс | Попередня оплата. У разі припинення домовленостей питання повернення вирішується за законом та належним договором; автоматичного «подвійного повернення» немає. |
| Завдаток | Спеціальний спосіб забезпечення вже наявного зобов'язання. Якщо за невиконання відповідає покупець, завдаток може залишитися продавцю; якщо продавець — він має повернути завдаток і додатково сплатити суму в розмірі завдатку (з урахуванням передбачених законом винятків). |
Коли проміжний платіж потрібний
Наприклад, покупцю необхідно підготувати фінансування, а продавцю — отримати документи, завершити переїзд або узгодити зняття обтяження. Платіж може дисциплінувати сторони, але не є обов'язковим етапом. Якщо всі документи готові та сторони можуть оперативно вийти на угоду, допустимо обійтися без нього.
Не передавайте кошти «на зберігання» агенту лише за усною домовленістю: заздалегідь визначте, хто отримує гроші, на якій підставі, як підтверджується платіж і в якому випадку його повертають.
Хто оцінює квартиру та від якої суми рахують податки
Для розрахунку оподатковуваного доходу від продажу нерухомості враховують ціну договору, але не нижче встановленої за правилами оцінки вартості. Ринкова ціна, погоджена покупцем і продавцем, та оціночна вартість можуть відрізнятися.
Безкоштовна е-оцінка
У сервісі Фонду державного майна можна сформувати електронну довідку про оціночну вартість об'єкта. Вона чинна 30 календарних днів.
Незалежний оцінювач
Якщо автоматична оцінка не відображає особливостей квартири, можна замовити платний звіт у суб'єкта оціночної діяльності. Він має бути зареєстрований у відповідній базі; встановлений строк чинності — 6 місяців.
Не погоджуйтеся на завищену або занижену цифру «на око». Перевірте офіційний результат завчасно: від оцінки може залежати сума податків, а також економіка переговорів із покупцем.
Податки при продажу квартири у 2026 році
Наведені нижче базові ставки стосуються типового продажу квартири фізичною особою — податковим резидентом України. Для нерезидентів, продажу інших типів нерухомості, складних ланцюжків угод та деяких випадків підтверджених витрат правила можуть бути іншими.
| Ситуація продавця | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж за рік, квартира у власності понад 3 роки | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж успадкованої квартири | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж за рік, володіння до 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж відповідної житлової нерухомості за рік | 5% | 5% | 10% |
| Третій та наступні продажі відповідної нерухомості за рік | 18%* | 5% | До 23%* |
* У передбачених законом ситуаціях можливе зменшення оподатковуваного доходу на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта. Для третього продажу та інших нестандартних випадків потрібен індивідуальний розрахунок. Трирічний строк для першого продажу успадкованого житла не застосовується.
Які платежі має врахувати покупець
За загальним правилом покупець сплачує 1% збору на обов'язкове державне пенсійне страхування від вартості нерухомості, зазначеної в договорі. Якщо житло купується вперше й це належно підтверджено, може застосовуватися звільнення. Окремо плануйте витрати на нотаріальні послуги та реєстраційні дії. Державне мито й оплата приватного нотаріуса — не тотожні платежі.
До підписання договору попросіть нотаріуса порахувати всі платежі письмово: ПДФО, військовий збір, пенсійний збір, державне мито (якщо застосовується), послуги нотаріуса та реєстрацію.
Як відбувається нотаріальна угода та передання грошей
Спочатку узгодьте безпечний порядок розрахунку
Для нотаріально посвідчуваних договорів купівлі-продажу між фізичними особами в Україні діє обмеження готівкових розрахунків — до 50 000 грн включно. Якщо сума більша, розрахунок здійснюють через банківські/платіжні рахунки відповідно до чинних правил. Тому для стандартної квартири плануйте банківський переказ або інший законний безготівковий механізм, а не передачу пачки банкнот із рук у руки.
Завчасно уточніть у банку ліміти, фінансовий моніторинг, комісії, валюту платежу та документи про походження коштів. Не підписуйте підтвердження повного отримання суми, поки її фактично не отримали або поки не спрацював погоджений захищений механізм розрахунку.
Типова послідовність у день продажу
- Нотаріус перевіряє особи сторін, документи, зареєстроване право власності та обтяження.
- Сторони погоджують і перевіряють текст договору: ціну, порядок оплати, строки звільнення квартири, перелік меблів і техніки, що залишаються.
- Проводиться розрахунок за заздалегідь узгодженим законним механізмом. Момент підтвердження оплати має відповідати умовам договору.
- Нотаріус посвідчує договір та проводить державну реєстрацію права покупця.
- Сторони підписують акт приймання-передачі, фіксують показники лічильників і передають ключі в погоджений строк.
Коли документи готові й немає обтяжень або технічних збоїв, оформлення може пройти за один візит. Водночас гарантованого строку «одна година» немає: він залежить від перевірок, оплати та доступності реєстрів.
Покупець отримує свій примірник нотаріального договору купівлі-продажу; інформація про зареєстроване право відображається в ДРРП. Підтвердження реєстрації надається в установленому порядку. Продавцю слід зберегти свій примірник договору, документи про оплату та акт передання.
Короткий чекліст продавця
- Визначив ринкову ціну та нижню межу торгу.
- Знайшов документ, що підтверджує набуття права власності.
- Перевірив відомості у ДРРП, співвласників та обтяження.
- Уточнив, чи потрібна згода другого з подружжя.
- Зібрав технічні дані, документи та інформацію про комунальні рахунки.
- Підготував фотографії та змістовне оголошення.
- Узгодив із нотаріусом податки, оцінку й спосіб оплати.
- Передбачив акт передання квартири та показників лічильників.
Поширені запитання
Короткі відповіді на запитання, які найчастіше виникають перед продажем квартири.
Чи можна продати квартиру без рієлтора?
Так. Власник може самостійно підготувати оголошення, організувати покази та звернутися до нотаріуса для оформлення договору. Послуги рієлтора не є обов’язковими.
Які документи потрібно підготувати для продажу?
Зазвичай потрібні документ про набуття права власності, паспорт або ID-картка, РНОКПП (за наявності), технічна документація та відомості про зареєстроване право. Залежно від ситуації нотаріус може попросити згоду другого з подружжя, документи щодо співвласників або додаткові довідки.
Чи можна продати квартиру, якщо вона не внесена до сучасного реєстру?
Права, що виникли до 2013 року, можуть залишатися чинними навіть без запису в сучасному ДРРП. Проте для оформлення продажу нотаріусу потрібно перевірити право і забезпечити необхідну державну реєстрацію. Варто звернутися заздалегідь.
Чи потрібна згода чоловіка або дружини?
Як правило, так, якщо квартиру придбано під час шлюбу за спільні кошти. Якщо квартира є особистою приватною власністю — наприклад, отримана у спадщину або в дарунок — згода зазвичай не потрібна. Остаточний перелік документів визначає нотаріус.
Чи обов’язково погашати борги за комунальні послуги?
Сам по собі борг не завжди перешкоджає посвідченню договору. Але суму, порядок погашення та показники лічильників бажано погодити письмово до угоди, щоб уникнути претензій після передання квартири.
Який завдаток зазвичай залишає покупець?
Єдиного встановленого законом розміру немає. На практиці сторони можуть домовитися приблизно про 1–5% ціни або фіксовану суму. Важливіше за розмір — правильно оформити правову природу платежу та наслідки відмови від угоди.
Чи можна обійтися без завдатку?
Так. Якщо документи готові, покупець має кошти й сторони можуть швидко укласти основний договір, попередній платіж не є обов’язковим.
Хто оплачує оцінку квартири?
Сторони домовляються самостійно. Електронна довідка про оціночну вартість через сервіс Фонду держмайна формується безкоштовно; незалежна оцінка є платною.
Чи платить продавець податок, якщо квартира у власності понад три роки?
За загальним правилом перший за календарний рік продаж квартири, яка перебувала у власності понад три роки, звільнений від ПДФО та військового збору. Для успадкованого житла вимога щодо трьох років не застосовується. В окремих випадках правила відрізняються.
Коли покупець стає власником квартири?
Право власності покупця на нерухомість виникає з моменту державної реєстрації. Нотаріус посвідчує договір і здійснює відповідну реєстраційну дію.